اجاره

«اجاره» عبارت است از قراردادى که طى آن منافع مال، ملک یا کار کسى در برابر اجرت معین به دیگرى واگذار مى‌شود. موجر و مستأجر، موضوع اجاره، منفعتى که مستأجر مى‌برد و نیز اجاره‌بها، هر کدام شرایطى دارند، که عدم رعایت آنها موجب بطلان اجاره می‌شود.

موضوع اجاره

موضوع اجاره عبارت است از:

• اعیان مملوک، از قبیل خانه، زمین، کالا، لباس و مانند این‌ها که فایده اش تملیک منفعت این امور در مقابل عوض است.

• انسان، مثل این که انسان آزاد خود را براى انجام کارى اجاره دهد که فایده این اجاره در بیشتر اوقات تملیک عمل او به غیر در مقابل اجرت معین است. گاهى نیز فایده اش تملیک منفعت انسان است نه تملیک عمل و کار، مانند این که زن شیرده خود را براى شیردادن اجاره دهد.

قرارداد اجاره

قرارداد اجاره عبارت است از لفظ مشتمل بر:

• ایجاب، که از نظر عرف بر تملیک منفعت یا تملیک کار در برابر عوض، دلالت کند.

• قبول، که بر رضایت به آن ایجاب و تملک منفعت یا کار در برابر عوض، دلالت مى کند.

عقد اجاره با توافق موجر و مستأجر صورت مى گیرد، بنابراین ممکن است نوشته اى به صورت اجاره نامه رسمى (در بنگاه معاملاتى) یا عادى تنظیم شود، چنان که امروزه متداول است و یا نوشته اى تنطیم نشود و قرارداد به طور شفاهى منعقد گردد.

از این رو، امام خمینی قدس سره مى فرماید: «اگر مالک به کسى بگوید ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید قبول کردم، اجاره صحیح است و نیز اگر حرفى نزنند و مالک به قصد این که ملک را اجاره دهد، آن را به مستأجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد اجاره صحیح مى باشد».

شرایط صحیح بودن اجاره

موجر و مستأجر، موضوع اجاره، منفعتى که مستأجر مى برد و نیز اجاره بها، هر کدام شرایطى دارند که به شرح زیر است:

شرایط موجر و مستأجر

• بلوغ، عقل، قصد، اختیار و ممنوع نبودن از تصرف به علت ورشکستگى یا سفاهت و مانند آن.

شرایط موضوع اجاره

• موضوع اجاره (یا عین مستأجره) معین باشد، پس اگر بگوید یکى از خانه هاى خود را اجاره دادم درست نیست.
• معلوم باشد؛ بدین معنا که مستأجر آن را ببیند و یا اجاره‌دهنده طورى خصوصیات آن را بگوید که به طور کامل معلوم باشد.
• تسلیم و تحویل آن ممکن باشد، پس اجاره دادن اسبى که فرار کرده و ماشینى که به سرقت رفته و... باطل است.
• استفاده اى که مال را براى آن اجاره داده اند ممکن باشد، پس اجاره دادن زمین براى زراعت در صورتى که آب باران براى آن کافى نباشد و از آب نهر هم مشروب نشود، صحیح نیست.
• به واسطه استفاده کردن از بین نرود؛ پس اجاره‌دادن نان، میوه و خوردنی‌هاى دیگر صحیح نیست.
• مال خود انسان باشد؛ اجاره دادن مال دیگرى در صورتى صحیح است که صاحبش رضایت دهد.

شرایط منفعت

• مباح و حلال باشد. بنابراین اجاره‌دادن دکان براى شراب‌فروشى یا نگهدارى شراب و کرایه دادن حیوان (وسیله نقلیه) براى حمل و نقل شراب باطل است.

• مالیت داشته باشد؛ یعنى پول دادن براى آن استفاده، در نظر مردم بیهوده نباشد.

• نوع استفاده معین باشد؛ اگر عین مستأجره چند استفاده دارد، باید نوع استفاده اش را معین کنند.

• مدت آن معلوم باشد؛ استفاده مستأجر از مورد اجاره نمى تواند براى همیشه باشد. از این رو، در اجاره ذکر مدت ضرورى است و اگر در قرارداد اجاره مدت معلوم نباشد، اجاره باطل است. بنابراین اگر بگوید: تا هر وقت در خانه نشستى اجاره آن ماهى ده (هزار) تومان است، اجاره صحیح نیست و همچنین اگر بگوید: خانه را یک ماهه به ده (هزار) تومان به تو اجاره دادم و بقیه به همان قیمت؛ در ماه اول صحیح است، ولى اگر بگوید هر ماهى ده (هزار) تومان و اول و آخر آن را معین نکند، اجاره حتى براى ماه اول هم باطل است.

شرایط اجاره‌بها

• معلوم باشد؛ مال الاجاره ممکن است پول، گندم و مانند آن باشد. از این رو، در اجاره باید معلوم باشد که مستأجر چه چیزى را به عنوان کرایه باید بپردازد.

• مقدار آن معین باشد؛ اگر مال الاجاره پول است باید مقدار آن از نظر ماهى یا سالى چند تومان مشخص گردد و اگر گندم و مانند آن باشد باید وزن آن معلوم باشد و اگر گوسفند و مانند آن است، موجر باید آن را ببیند، یا مستأجر خصوصیات آن را بگوید.

انحلال قرارداد اجاره

قرارداد اجاره به یکى از علل زیر به هم مى خورد:

بطلان اجاره

گاهى اجاره از ابتدا صحیح واقع مى شود، ولى به علتى باطل مى گردد؛ مثل این که مورد اجاره به طورى خراب شود که قابل استفاده نباشد، یا قابل استفاده اى که شرط کرده اند نباشد. در این صورت اجاره مدتى که باقى مانده باطل مى شود.

فسخ قرارداد

قرارداد اجاره گاهى با فسخ منحل مى شود. به عنوان مثال اگر موجر و مستأجر شرط کنند که هر دو یا یکى از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند مى توانند مطابق قرارداد، اجاره را به هم بزنند. همچنین اگر موجر یا مستأجر بفهمد که مغبون شده، چنانچه در موقع قرارداد ملتفت نبوده که مغبون شده است، مى تواند اجاره را به هم بزند. چنانچه کسى مورد اجاره را پیش از تحویل دادن موجر به مستأجر غصب کند، مستأجر حق فسخ دارد.

پایان مدت اجاره

اجاره کردن ملکى (مغازه یا خانه و...) موجب پیدایش حقى همیشگى براى مستأجر در آن ملک نمى شود، به طورى که موجر نتواند بعد از پایان مدت اجاره، وى را بیرون کند. با پایان یافتن مدت (قرارداد، منحل مى شود و) مستأجر باید محل را تخلیه کرده، به صاحبش تحویل دهد و چنان چه بدون رضایت مالک همچنان در آن محل بماند غاصب و معصیت کار شمرده شده و ضامن است.

پانویس

فقه/احکام

عبادات: تقلید، طهارت، نماز، روزه، خمس، زکات، حج اموال: خرید و فروش، شرکت، صلح، اجاره، مزارعه، مساقات، وکالت، قرض، حواله، رهن، ضامن شدن، کفالت، امانت، عاریه، ارث، غصب آداب و رفتار: ازدواج، طلاق، خوردن و آشامیدن، نذر و عهد، قسم، امر به معروف و نهی از منکر، صید ، ذبح، وصیت، مال پیدا شده، وقف، دفاع، مسائل مستحدثه

رده ها: احکام | احکام عبادی | احکام اقتصادی | احکام خانواده | احکام روابط اجتماعی |اصطلاحات احکام|مراجع تقلید