اجاره

اجاره

«اجاره» عبارت است از قراردادى كه طى آن منافع مال يا كار كسى در برابر اجرت معين به ديگرى واگذار مى شود.

موضوع اجاره عبارت است از:

• 1- اعيان مملوك از قبيل خانه، زمين، كالا، لباس و مانند اين‌ها كه فايده اش تمليك منفعت اين امور در مقابل عوض است.

• 2- انسان، مثل اين كه انسان آزاد خود را براى انجام كارى اجاره دهد كه فايده اين اجاره در بيشتر اوقات تمليك عمل او به غير در مقابل اجرت معين است. گاهى نيز فايده اش تمليك منفعت انسان است نه تمليك عمل و كار، مانند اين كه زن شيرده خود را براى شيردادن اجاره دهد.

قرارداد اجاره

قرارداد اجاره عبارت است از لفظ مشتمل بر:

• 1- ايجاب كه ازنظر عرف بر تمليك منفعت يا تمليك كار در برابر عوض، دلالت كند.

• 2- قبول كه بر رضايت به آن ايجاب و تملك منفعت يا كار در برابر عوض، دلالت مى كند.

عقد اجاره با توافق موجر و مستأجر صورت مى گيرد، بنابراين ممكن است نوشته اى به صورت اجاره نامه رسمى (در بنگاه معاملاتى) يا عادى تنظيم شود، چنان كه امروزه متداول است و يا نوشته اى تنطيم نشود و قرارداد به طور شفاهى منعقد گردد.

از اين رو، حضرت امام قدس سره مى فرمايد: «اگر مالك به كسى بگويد ملك خود را به تو اجاره دادم و او بگويد قبول كردم، اجاره صحيح است و نيز اگر حرفى نزنند و مالك به قصد اين كه ملك را اجاره دهد، آن را به مستأجر واگذار كند و او هم به قصد اجاره كردن بگيرد اجاره صحيح مى باشد».

شرايط صحيح بودن اجاره

هر يك از موجر و مستأجر، موضوع اجاره، منفعتى كه مستأجر مى برد و نيز اجاره بها شرايطى دارند كه به شرح زير است:

• الف) شرايط موجر و مستأجر: بلوغ، عقل، قصد، اختيار و ممنوع نبودن از تصرف به علت ورشكستگى يا سفاهت و مانند آن.

• ب) شرايط موضوع اجاره (يا عين مستأجره):

1- معين باشد، پس اگر بگويد يكى از خانه هاى خود را اجاره دادم درست نيست.

2- معلوم باشد؛ بدين معنا كه مستأجر آن را ببيند و يا اجاره‌دهنده طورى خصوصيات آن را بگويد كه به طور كامل معلوم باشد.

3- تسليم و تحويل آن ممكن باشد، پس اجاره دادن اسبى كه فرار كرده و ماشينى كه به سرقت رفته و... باطل است.

4- استفاده اى كه مال را براى آن اجاره داده اند ممكن باشد، پس اجاره دادن زمين براى زراعت در صورتى كه آب باران براى آن كافى نباشد و از آب نهر هم مشروب نشود، صحيح نيست.

5- به واسطه استفاده كردن از بين نرود، پس اجاره‌دادن نان، ميوه و خوردني‌هاى ديگر صحيح نيست.

6- مال خود انسان باشد. اجاره دادن مال ديگرى در صورتى صحيح است كه صاحبش رضايت دهد.

• ج) شرايط منفعت:

• 1- مباح و حلال باشد. بنابراين اجاره‌دادن دكان براى شراب‌فروشى يا نگهدارى شراب و كرايه دادن حيوان (وسيله نقليه ) براى حمل و نقل شراب باطل است.

• 2- ماليت داشته باشد؛ يعنى پول دادن براى آن استفاده در نظر مردم بيهوده نباشد.

• 3- نوع استفاده معين باشد؛ اگر عين مستأجره چند استفاده دارد، بايد نوع استفاده اش را معين كنند.

• 4- مدت آن معلوم باشد؛ استفاده مستأجر از مورد اجاره نمى تواند براى هميشه باشد. از اين رو، در اجاره ذكر مدت ضرورى است و اگر در قرارداد اجاره مدت معلوم نباشد، اجاره باطل است.

بنابراين اگر بگويد: تا هر وقت در خانه نشستى اجاره آن ماهى ده (هزار) تومان است اجاره صحيح نيست و همچنين اگر بگويد: خانه را يك ماهه به ده (هزار) تومان به تو اجاره دادم و بقيه به همان قيمت. در ماه اول صحيح است، ولى اگر بگويد هر ماهى ده (هزار) تومان و اول و آخر آن را معين نكند، اجاره حتى براى ماه اول هم باطل است.

• د) شرايط اجاره‌بها:

• 1- معلوم باشد؛ مال الاجاره ممكن است پول، گندم و مانند آن باشد. از اين رو، در اجاره بايد معلوم باشد كه مستأجر چه چيزى را به عنوان كرايه بايد بپردازد.

• 2- مقدار آن معين باشد؛ اگر مال الاجاره پول است بايد مقدار آن از نظر ماهى يا سالى چند تومان مشخص گردد و اگر گندم و مانند آن باشد بايد وزن آن معلوم باشد و اگر گوسفند و مانند آن است، موجر بايد آن را ببيند، يا مستأجر خصوصيات آن را بگويد.

انحلال قرارداد اجاره

قرارداد اجاره به يكى از علل زير به هم مى خورد:

1- بطلان :

گاهى اجاره از ابتدا صحيح واقع مى شود، ولى به علتى باطل مى گردد؛ مثل اين كه مورد اجاره به طورى خراب شود كه قابل استفاده نباشد، يا قابل استفاده اى كه شرط كرده اند نباشد. در اين صورت اجاره مدتى كه باقى مانده باطل مى شود.

2- فسخ قرارداد:

قرارداد اجاره گاهى با فسخ منحل مى شود. به عنوان مثال اگر موجر و مستأجر شرط كنند كه هر دو يا يكى از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند مى توانند مطابق قرارداد، اجاره را به هم بزنند. همچنين اگر موجر يا مستأجر بفهمد كه مغبون شده، چنانچه در موقع قرارداد ملتفت نبوده كه مغبون شده است، مى تواند اجاره را به هم بزند. چنانچه كسى مورد اجاره را پيش از تحويل دادن موجر به مستأجر غصب كند، مستأجر حق فسخ دارد.

3- پايان مدت اجاره :

اجاره كردن ملكى - خواه مغازه باشد يا خانه و... - موجب پيدايش حقى هميشگى براى مستأجر در آن ملك نمى شود، به طورى كه موجر نتواند بعد از پايان مدت اجاره، وى را بيرون كند. با پايان يافتن مدت (قرارداد، منحل مى شود و) مستأجر بايد محل را تخليه كرده، به صاحبش تحويل دهد و چنان چه بدون رضايت مالك همچنان در آن محل بماند غاصب و معصيت كار شمرده شده و ضامن است.